Als Steuerberater und Kanzlei-Inhaber gibt Anton Nagatkin in diesem Blog Wissen und Expertise weiter, die er sich bei seiner langjährigen Arbeit angeeignet hat.
In der Welt der Kapitalanlagen sind Immobilien aufgrund ihrer potenziellen Wertsteigerung und Einkommensgenerierung durch Mieteinnahmen ein sehr beliebtes Instrument. Doch wenn es um die Steueroptimierung geht, stehen Investoren oft vor der Entscheidung: Sollten sie die Immobilie als Privatperson kaufen oder lieber über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die man speziell für diesen Zweck gründet? In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die (steuerlichen) Vor- und Nachteile beider Optionen.
Im Bereich der Immobilien muss man zunächst zwischen den zahlreichen „Geschäftsmodellen“, also den vielzähligen Möglichkeiten, Geld zu verdienen, unterscheiden. Man kann mit Immobilien z.B. durch langfristige Vermietung (sog. Buy & Hold), Verkauf nach Wertsteigerung, Renovierung & Wiederverkauf (sog. Fix & Flip) und durch Immobilienentwicklung Einnahmen erzielen.
Einnahmen aus Mieten bieten laufende Erträge, während Wertsteigerungen langfristiges Kapitalwachstum ermöglichen, sobald man eine Immobilie verkauft. Fix & Flip generiert „schnelle“ Gewinne durch den Ankauf renovierungsbedürftiger Objekte und den Wiederverkauf nach erfolgter Renovierung. Durch Immobilienentwicklung, das Bauen neuer oder die Verbesserung bestehender Gebäude, können ebenfalls erhebliche Renditen erzielt werden – dies erfordert jedoch am meisten Know-how und Ressourcen.
In diesem Artikel möchten wir uns insbesondere auf das Buy & Hold sowie den Verkauf nach einer Wertsteigerung (ohne bedeutende Renovierungsarbeiten) konzentrieren. Aufgrund des höheren Risikos bei Fix & Flip Geschäften sowie im Bereich der Immobilienentwicklung wäre hier in den meisten Fällen sowieso zu einer GmbH zu raten, sodass die Haftung begrenzt ist.
Laufende Mieteinkünfte im Privatvermögen werden in Deutschland vor allem über die private Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) und der sog. Spekulationsgewinn beim Verkauf von vermieteten Immobilien innerhalb von zehn Jahren in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) angegeben.
Wichtig zu wissen ist, dass bei einer Vermietung nicht die laufenden Mietzahlungen an sich besteuert werden. Man muss in der Steuererklärung noch die entsprechenden Kosten des Vermieters (z.B. Nebenkosten, Renovierungskosten, Verwaltungskosten, Abschreibungen usw.) ansetzen, sodass nur die Differenz zwischen Mietzahlungen und den Werbungskosten der Besteuerung unterliegt (sog. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Die Höhe der Einkommensteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz, der bis zu ca. 47 % (inkl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) betragen kann. Dabei werden alle Einkünfte, die sonst noch erzielt werden (z.B. Selbständigkeit, Anstellung, Renten, usw.), mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammengerechnet, wonach sich der individuelle Steuersatz ergibt. Je höher die Gesamteinkünfte, desto höher auch der Steuersatz.
Nach einer Haltedauer von zehn Jahren sind Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien im Privatvermögen steuerfrei. Verkauft man eine vermietete Immobilie vor dem Ablauf von 10 Jahren, so fällt auch hier der persönliche Steuersatz auf den Gewinn an (bis zu 47 %). Der Gewinn ist, vereinfacht gesagt, der Verkaufspreis abzgl. der zum Verkaufszeitpunkt ermittelte Buchwert des Objektes abzgl. Veräußerungskosten.
Zur Ermittlung der zehnjährigen Spekulationsfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die sog. obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also auf den jeweiligen Zeitpunkt des notariellen Vertrages an, zu dem die Immobilie erworben und veräußert wird. Nicht maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Unerheblich ist auch, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird.
Immobilien, welche in einer GmbH gehalten werden, sind sog. Betriebsvermögen und gehören einzig der GmbH. Gewinne im Zusammenhang mit Immobilien in einer GmbH werden in Deutschland auf Unternehmensebene grundsätzlich durch Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer besteuert.
Gewinne aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Körperschaftsteuer (15 %). Grundsätzlich fällt zusätzlich auch die Gewerbesteuer von ca. 15 % (abhängig vom individuellen Hebesatz der Gemeinde, wo die GmbH Ihren Sitz hat) an. Die Besonderheit bei einer Vermietungs-GmbH ist, dass unter Beachtung bestimmter Voraussetzungen die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer angewendet werden kann. Dies führt im Prinzip zu einer Befreiung von der Gewerbesteuer. Somit verbleibt auf Ebene der Immobilien-GmbH allein die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 %.
Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie werden grundsätzlich ebenfalls nur mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert. Aber Vorsicht: Die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer kann hier abgelehnt werden, insofern man die reine Vermögensverwaltung verlässt und die GmbH sich im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels befindet.
Die niedrigeren Steuersätze bei der GmbH klingen auf den ersten Blick verlockend. Allerdings muss man beachten, dass bei einer Ausschüttung der Gewinne an die GmbH-Gesellschafter zudem Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Soli und Kirchensteuer anfällt.
Bei der Entscheidung, ob man eine Immobilie privat oder über eine vermögensverwaltende GmbH kauft, spielen aber nicht nur die oben genannten steuerlichen Aspekte eine Rolle. Man muss auch bedenken, dass bei der GmbH-Gründung Notar- und Steuerberatergebühren anfallen. Darüber hinaus sind eine laufende Buchhaltung und Jahresabschlüsse notwendig, die wiederum Kosten verursachen, sowie natürlich auch ein größerer Verwaltungsaufwand bei der GmbH an sich. Für wichtige Entscheidungen müssen Gesellschafterversammlungen einberufen werden, für Gewinnausschüttung (schriftliche) Beschlüsse gefasst werden. Es ist nicht einfach so möglich, Geld in die GmbH zu geben bzw. aus der GmbH herauszunehmen.
Die Entscheidung, Immobilien privat oder über eine GmbH zu kaufen, hängt von den individuellen Zielen ab. Möchte man mehr laufende Erträge aus Mieteinnahmen erzielen oder die Immobilie nach einer gewissen Wertsteigerung verkaufen? Möchte man langfristig Vermögen aufbauen, um es wieder in Immobilien zu reinvestieren?
Ein Kauf durch eine GmbH wäre grundsätzlich vorteilhafter, wenn man auf Immobilien mit laufenden Einnahmen Wert legt (Cash-Flow). Gewinne sollten dabei möglichst reinvestiert und nicht ausgeschüttet werden. Aber auch hier muss man trotzdem überlegen, ob sich der Aufwand lohnt. Man müsste schon ein Immobilienvermögen mindestens im siebenstelligen Bereich anstreben, damit die Vorteile einer GmbH überwiegen.
Der private Kauf hat dagegen mehr Vorteile, wenn man den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren plant und sich nicht mit den bürokratischen Gegebenheiten einer GmbH herumschlagen möchte.
Bei den beschriebenen Fällen handelt sich um vereinfachte Modelle, es sind auch komplexere Strukturen möglich. Fachlicher Rat ist für eine steueroptimierte Investition empfehlenswert. Wir helfen gerne weiter, wenn Sie Fragen zu Immobilieninvestitionen haben.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater für eine individuelle Beratung.
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